李澤楷“囤地事件”被曝光后,業(yè)界不滿、公眾憤怒、輿論沸騰。這不僅是因?yàn)槎诘?ldquo;坐以待漲”的行為本身,更因?yàn)槭录鹘鞘侨A人首富李嘉誠(chéng)的次子——李澤楷。
11月6日,環(huán)球人物雜志記者向香港盈大公司了解事件具體情況,其公關(guān)部負(fù)責(zé)人接受了采訪。
1年零7個(gè)月打地樁
據(jù)報(bào)道,在2006年成功投得占地4.6萬(wàn)平方米的工體4號(hào)地后,李澤楷隨即簽訂項(xiàng)目合同,計(jì)劃建一個(gè)商業(yè)中心,和附近的盈科中心產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。
合同規(guī)定該地的開工日期為2006年9月20日,竣工日期為2008年3月31日。然而,3年多來(lái),合同成為一紙空文,項(xiàng)目閑置,該地至今仍只是一個(gè)大坑。對(duì)于為何一直沒有開工,盈大公司公關(guān)部的李小姐說:“盈大2006年4月起委托建筑設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)與施工研究,并于2007年7月開始前期施工準(zhǔn)備及土地開挖工程,并未將項(xiàng)目閑置。根據(jù)合同,項(xiàng)目需要于2007年9月前開始動(dòng)工,但2008年3月因恰逢奧運(yùn),應(yīng)有關(guān)部門要求停工,直至2008年10月奧運(yùn)結(jié)束后恢復(fù)施工。”她補(bǔ)充說:“直至今年10月份,已完成所有打地樁工程,開始興建地庫(kù)。”
記者隨后咨詢了一位在建筑行業(yè)工作多年的工程師,他表示:“如果是4.6萬(wàn)平方米的地樁,正常情況下至多4個(gè)月一定會(huì)完工。怎么可能從2007年9月動(dòng)工,到2008年3月,還沒有完工?還需要再?gòu)?008年10月到現(xiàn)在,一共1年零7個(gè)月的時(shí)間?”
接著,環(huán)球人物雜志記者來(lái)到工體4號(hào)地實(shí)地考察情況,但由于施工方的阻攔,加上這塊地的四周也已被圍墻包圍嚴(yán)實(shí),記者沒法進(jìn)入工地的現(xiàn)場(chǎng)。
早在1994年,我國(guó)政府就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》。1999年,國(guó)土資源部門又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》。兩部法規(guī)明確規(guī)定,“對(duì)超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年而尚未開發(fā)的,征收土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,將無(wú)償收回土地使用權(quán)”。2008年1月7日,國(guó)務(wù)院辦公廳還下發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,再次重申這個(gè)問題。
當(dāng)記者就以上法規(guī)提問時(shí),李小姐以“項(xiàng)目一直在建設(shè)當(dāng)中,并無(wú)閑置”為由,拒絕作進(jìn)一步回答。但實(shí)際上,即使按照其“2007年9月開始動(dòng)工”的說法,該土地也有一年的閑置時(shí)間,李小姐關(guān)于“這一段時(shí)間在做設(shè)計(jì)與研究工作”的解釋難以成立。
令人費(fèi)解的是,對(duì)此事件,主管部門未見任何懲處措施,更沒有看到對(duì)超過兩年期限的閑置土地“無(wú)償收回”。
愛套現(xiàn)的“小超人”
雖說頭上頂著“小超人”、“高級(jí)炒家”等光環(huán),但李澤楷的商業(yè)手段遭受質(zhì)疑已不是第一次。當(dāng)年他曾被香港《大公報(bào)》直指“入主電訊盈科六年來(lái)公司業(yè)績(jī)不佳,其本人的表現(xiàn)令人失望”。
可即便是爭(zhēng)議不斷,李澤楷的“特殊手段”、“聰明頭腦”依舊為他贏得了億萬(wàn)財(cái)富,尤其是他一次次展示“超人般的勇氣”,不斷套現(xiàn)的舉措。
白手起家的李嘉誠(chéng)很早就告訴自己的兒子,要想成為一名資本市場(chǎng)的投資家,“勇于搏擊的冒險(xiǎn)精神”和“獨(dú)到的眼光”必不可少。和父親相比,李澤楷性格中“不安分的因素”更多。
1987年從斯坦福大學(xué)肄業(yè)后,李澤楷沒有回到香港,也沒有干計(jì)算機(jī)這一本行,而是到加拿大做了投資顧問。他當(dāng)時(shí)就說,“IT這一行,有學(xué)問的人太多了,很難‘賺到快錢’”——正是因?yàn)閷?duì)“賺快錢”的熱衷,他開始游走在風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇都更大的資本市場(chǎng)。
李澤楷的經(jīng)營(yíng)之路從第一次套現(xiàn)開始。1991年,他向父親借了5億港幣,成功投得香港首個(gè)衛(wèi)星電視,并潛心建立起了一個(gè)“衛(wèi)視王國(guó)”。可就在初具規(guī)模之際,他卻突然轉(zhuǎn)手將衛(wèi)視64%的股份賣給“傳媒大王”默多克,凈賺4億港元,“小超人”從此起步。
隨著在資本市場(chǎng)上的不斷成功,李澤楷開始涉足地產(chǎn)業(yè)。1998年,他通過競(jìng)標(biāo)香港政府的“數(shù)碼港計(jì)劃”,得到貝沙灣的土地住宅部分以及商場(chǎng)發(fā)展權(quán),名為替政府發(fā)展,實(shí)則成立新公司,借殼上市,并在獲取利益后,一次套現(xiàn)40多億港元。由此可以看出,在工體4號(hào)地的買賣上,李澤楷“囤地”行為只是在內(nèi)地的一次試探而已,其手法依舊是一貫的“繞過政策、獲利套現(xiàn)”。
不蓋房比蓋房更賺錢
“不蓋房比蓋房更賺錢”,這是李澤楷以實(shí)際行動(dòng)告訴大部分地產(chǎn)商的一個(gè)結(jié)果。他沒有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的施工建設(shè),只憑借囤地3年就賺取了2.35億港元,“而若是開發(fā)商建設(shè)住宅,這個(gè)面積,收入最多也就是1億元。” 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)環(huán)球人物雜志記者說,“囤地行為大大加劇了土地市場(chǎng)的價(jià)格泡沫,而這些地價(jià)最后都會(huì)轉(zhuǎn)化到房?jī)r(jià)上,苦了買房的人。”
最近,業(yè)內(nèi)有種說法是“北京沒房可賣了”。此消息源于民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部近期發(fā)布的《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》,“截止到今年9月底,北京樓市的庫(kù)存房已經(jīng)跌破了10萬(wàn)套的警戒線,只夠5個(gè)月的銷量,而就在今年年初,北京的存量房還夠賣兩年的。”
“政府供應(yīng)再多的地都會(huì)被開發(fā)商囤積在手中,它形不成真正的供應(yīng)量,現(xiàn)在供不應(yīng)求這種假象就得不到改變。”陳國(guó)強(qiáng)分析,囤地的行為一般來(lái)說有三個(gè)特點(diǎn):一是以國(guó)企和上市民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)為主,比如,華潤(rùn)置地作為國(guó)企,也被中央電視臺(tái)指出存有兩年以上未開發(fā)的土地;二是以高溢價(jià)拍地為特征,一般拍出的土地價(jià)格都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊土地的價(jià)格,比如說李澤楷5.1億元投得的工體4號(hào)地,土地價(jià)格均價(jià)就達(dá)每平米1.3萬(wàn),而當(dāng)時(shí)周邊最貴的現(xiàn)房?jī)r(jià)格才每平米1.6萬(wàn);三是這些房地產(chǎn)企業(yè)囤地的錢都來(lái)自銀行和股市,沒有銀行的貸款,房地產(chǎn)企業(yè)根本沒有那么多的資金來(lái)調(diào)度,而來(lái)源于股市的資金大多是由上市房企通過增發(fā)股票,或者先壓低價(jià)格趁機(jī)大量吸納,再抬高價(jià)格拋售一部分套現(xiàn)獲得,因此可以說,是銀行和股市的錢助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的飆升。