10月22日,在經(jīng)歷了三個多月準備后,人和商業(yè)（01387.HK）在香港聯(lián)交所正式掛牌。
其時,港股和外圍股市跌至歷史新低。但人和商業(yè)是幸運的,10月22日,人和商業(yè)收報1.18港元,比招股價1.13港元上漲了4.4％。至10月30日,人和商業(yè)收報1.15港元,在市場一片跌聲中特立獨行。
雖然直接募集的資金可能只有30多億港元,但香港上市地產中介美聯(lián)廣州總部的一位分析師表示,通過募資,人和商業(yè)可以將資金用于其正在開發(fā)的幾個大項目,開發(fā)后的回報將比較穩(wěn)定。
更重要的是,人和商業(yè)上市成功,可以實現(xiàn)戴永革家族的商業(yè)資本和金融資本融合之路。
散戶冷機構熱
人和商業(yè)IPO原計劃發(fā)行30億股,其中3億股供散戶公開認購,其余27億股供國際配售,
而招股區(qū)間介于1.4港元至1.71港元。但迫于急轉之下的國際證券市場形勢,招股價在最后一刻下調至1.13港元。但即使如此,人和商業(yè)最終也只獲得散戶認購672份,合計才1987.4萬股,余下的29.81億股按照規(guī)定只能向國際配售。
投資機構的舉動與散戶不同。IPO前,人和商業(yè)已獲 新世界 (行情 股吧)發(fā)展旗下的新世界策略投資公司、紅杉資本中國基金和資本國際（CapitalInternational）3家機構的投資,投資額分別是13億元、2億元和8億元人民幣。其中,代表鄭裕彤系的資金在去年12月進場,代表資金國際的資金大約在今年1月進場。
此外,EverUnionCapitalLtd、PalmasAssetsLtd和GlobalGiantEnterprisesLtd還以1.3億港元、7000萬港元和8億港元認購了人和商業(yè)A類優(yōu)先股。其中,PalmasAssetsLtd有易居中國的資金背景。而華平房地產基金旗下的CityGainsGroupLtd認購總額3.89億港元的股份。
由于香港珠寶巨頭周大福在新世界發(fā)展中持有股份,人和商業(yè)的大股東目錄中甚至出現(xiàn)了周大福的身影。而據(jù)披露,上述策略投資者的股份將設有6個月的禁售期。
地下商城模式
人和商業(yè)最引人注目的是其“地下商城”的發(fā)展模式。
1992年,人和商業(yè)在哈爾濱開設了首個地下商城,建筑面積約15920平方米。
2001年和2004年,又在哈爾濱的另兩個地下商城。2007年1月,人和商業(yè)在廣州的地下商城開業(yè),同年12月,公司在鄭州的項目破土動工,與此同時,沈陽的項目也即將開業(yè)。
“地下商城”模式,主要是通過興建人民防空工程并在和平時期將其用作地下商城,再通過出租商鋪或轉讓商鋪經(jīng)營權的方式獲取回報。
據(jù)人和商業(yè)的招股資料說明,這種開發(fā)模式可以令公司不受諸多房地產行業(yè)的法律、法規(guī)稅收及政策的限制,不僅無須繳納土地出讓金及土地增值稅,還還能豁免物業(yè)稅�？梢怨�(jié)約大量成本。
目前,人和商業(yè)除了沈陽和鄭州的兩個在建項目外,在哈爾濱、廣州等地還有多個擬開發(fā)的項目,總建筑面積超過100萬平方米。
人和集團董事長兼行政總裁戴永革說,將利用于哈爾濱及廣州取得開發(fā)及運營大型地下商城的經(jīng)驗,把其商業(yè)模式復制至中國其它主要城市,以擴大經(jīng)營規(guī)模,鞏固人和的市場領導地位。
為了拓寬人和商業(yè)的利潤來源,戴永革說,“人和計劃開拓地下商城的多元化業(yè)務,發(fā)展服裝以外各類商品的批發(fā)及零售,以增加公司的收入和利潤。”而對于投資者關心的公司長期收益,戴永革則表示,“人和會繼續(xù)保留大部分地下商鋪單位作租賃用途,同時與轉讓商鋪單位經(jīng)營權產生的一次性收入之間的比例維持平衡,以符合建設新項目的資金需求,并從長期租金增長潛力中獲利。”
事實上,以“出租代出售”的方式已在全國各地取得了成功,中原地產人士告訴記者,在廣州,城建集團屬下的維多利亞商城,甚至富力集團屬下的多個寫字樓物業(yè),都采用了不出售而是出租的方式。
同時,人和商業(yè)還參考商業(yè)連鎖經(jīng)營的方式來拓展公司的網(wǎng)絡。戴永革說,“人和商業(yè)的目標是建立全國性的地下商城網(wǎng)絡,通過策略性地推廣'地一大道’品牌,以連鎖經(jīng)營模式整合公司未來開發(fā)的所有項目。人和不僅立志鞏固其現(xiàn)時于業(yè)務運營地區(qū)的領先地位,并于河南省鄭州及遼寧省沈陽等城市物色開拓機會。”
戴永革的財富路線
戴永革,在人和商業(yè)上市之前,除了胡潤百富榜偶爾將他上榜外,其實并不常在公眾場合亮相,最近一次亮相是在四川地震后,戴永革和夫人張興梅向災區(qū)捐款500萬元,此外,人和系的其他幾家公司也有巨額捐款。
戴永革的家族財富圖,也是通過其親屬和眾多子公司實現(xiàn)的。人和商業(yè)上市文件稱,戴永革2003年、2005年和2007年分別擔任哈爾濱人和世紀董事、廣州人和副主席和鄭州人和主席,并負責人和集團位于哈爾濱、廣州和鄭州的策略規(guī)劃和管理。他在去年12月任人和商業(yè)執(zhí)行董事、今年2月任公司行政總裁,今年8月任公司董事長。
而其夫人張興梅,則在人和商業(yè)中任非執(zhí)行董事,此前,其任哈爾濱人和世紀主席,也任人和旗下子公司寶榮的董事。在廣州和鄭州人和中,張興梅主要負責監(jiān)察地下商城項目的營運。
事實上,人和集團在上市前就擁有多家海外和香港公司,例如賢華、億祥、快達、君裕、凱信、妙代、明智、展發(fā)、卓華、人和管理和其他不活躍的公司,戴永革的姐姐秀麗•好肯就曾擔任哈爾濱人和董事、哈爾濱寶榮董事和多家海外公司董事。
據(jù)上市文件披露,戴永革家族在上市公司人和商業(yè)中的控股正是通過戴永革的姐姐秀麗•好肯完成的。秀麗•好肯是耀山公司的控制人,耀山公司持有超智公司約137.9億股,約占總股本68.96％,而超智公司持有人和商業(yè)128.56億股,約占64.28％股權,如此判斷,即使在秀麗•好肯于耀山公司中的控股比例未透露的情況下,秀麗•好肯直接或間接控制的人和商業(yè)股份也超過30％。按人和商業(yè)10月23日收市價1.25港元計算,秀麗.好肯代表的戴永革家族股份市值約110億港元。
