地價(jià)漲，成本漲，只是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)噱頭
房地產(chǎn)老板在房市低迷時(shí)大呼需要救市，原因是土地價(jià)格在上漲，施工安裝成本也在上漲，因而房?jī)r(jià)上漲也是自然規(guī)律。
地價(jià)真是商品房上漲的核心成本嗎？界內(nèi)有關(guān)人士認(rèn)為，這是不能確立的。一則，現(xiàn)在蘭州市城關(guān)區(qū)的地價(jià)一畝在500萬(wàn)元左右。如西站附近的蘭州一毛廠地價(jià)，2000年拍賣時(shí)每畝在100萬(wàn)元，而與西站不太遠(yuǎn)的蘭州軸承廠，2006年底土地拍賣價(jià)格在140余萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度并沒(méi)有那么夸張。就算在城關(guān)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在4畝地上蓋3萬(wàn)平方米的高層也屬正常；那么2000萬(wàn)元的地價(jià)，平攤到3萬(wàn)平方米的建筑面積上，每平方米地價(jià)只有六七百元左右，也只占到目前每平方米5000元房?jī)r(jià)的15%左右。二則，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，另一獲得土地渠道在于拆遷安置。據(jù)有關(guān)專家分析，按常規(guī)走勢(shì)來(lái)看，應(yīng)該是通過(guò)拆遷而獲得的土地價(jià)格要比公開(kāi)拍賣競(jìng)價(jià)低；但目前隨著市民維權(quán)意識(shí)的提高，拆遷費(fèi)的不斷增長(zhǎng)，在相同地段拆遷費(fèi)用成本與拍賣土地的價(jià)格越來(lái)越逼近，在房建成本中所占比例二者也越來(lái)越相近。三則，目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將地價(jià)按現(xiàn)價(jià)攤?cè)肷唐贩砍杀局衅鋵?shí)是不應(yīng)該的，因?yàn)樵谔m州不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大園區(qū)，其土地當(dāng)時(shí)基本是劃撥所得，而當(dāng)時(shí)的征地價(jià)格，估計(jì)劃撥一畝地也就相當(dāng)于現(xiàn)在一套商品房的價(jià)格，因此地價(jià)在建房成本中所占比例更小。而目前能把地價(jià)算入開(kāi)發(fā)成本的大園區(qū)，也僅仁恒國(guó)際、曦華園等幾家而已，因?yàn)檫@幾家的土地是靠拍賣競(jìng)價(jià)而得。
那么施工成本在上漲嗎？業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，蘭州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)正在不斷縮小，2004年、2005年蘭州高層住宅建安成本在1200元左右，到2008年上漲到2100元，翻了將近一番：現(xiàn)在的樓盤全部執(zhí)行65%節(jié)能，每平方米增加成本約300-500元；相應(yīng)配套、景觀的設(shè)計(jì)策劃也在漲價(jià)，每平方米由過(guò)去的300元漲到目前的550元以上。施工成本上漲幅度有那么大嗎？這也引起一些界內(nèi)人士的質(zhì)疑：其實(shí)現(xiàn)在除了水泥價(jià)格略有上浮外，鋼筋等關(guān)鍵建材都在大幅下降；高層建筑招投標(biāo)價(jià)格多年來(lái)一直徘徊在1200元左右，未有太多變化。在建筑節(jié)能方面，空心磚、環(huán)保墻體十余年來(lái)一直在推廣使用，因此不應(yīng)把這些建材一攬子全加到新增的建筑節(jié)能成本中去；用PVC管替代鋁制水管，事實(shí)上PVC管比金屬管還要便宜；與過(guò)去相比，僅在外墻上貼保護(hù)層等幾個(gè)項(xiàng)目而已，建筑節(jié)能并未給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增加多少破格的投入，因此每平方米要增加三五百元的成本，算不出來(lái)。另則相應(yīng)的配套景觀設(shè)計(jì)策劃費(fèi)用每平方米漲到550元，這應(yīng)該只是單獨(dú)景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目的費(fèi)用漲價(jià)而已，其總費(fèi)用最后分?jǐn)偟娇偨ㄖ娣e中所占比例也是微乎其微的。
因此，界內(nèi)一位多年研究房地產(chǎn)的專家斷言，在蘭州商品房成本在2500元以上的房屋我還沒(méi)見(jiàn)到過(guò)，地價(jià)、建安成本上漲只是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)噱頭，只是一個(gè)借口，而房?jī)r(jià)上漲的真正因素被深深地遮掩起來(lái)了。
誰(shuí)壟斷信息,誰(shuí)就是市場(chǎng)上的強(qiáng)者
在房市上，無(wú)論消費(fèi)者的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)和法律知識(shí)有多豐富，但相對(duì)于開(kāi)發(fā)商，仍是一個(gè)弱勢(shì)群體。
對(duì)于廣大市民來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算；商品房成本更是開(kāi)發(fā)商的一個(gè)絕對(duì)“商業(yè)機(jī)密”，從政府到消費(fèi)者都難得深挖，成本只有房地產(chǎn)老板自己知道；商品房合同雖是由建設(shè)部和國(guó)家工商總局共同監(jiān)督印制的，但事實(shí)上這些合同是一個(gè)“霸王條款”的陷阱，因?yàn)閲?guó)家只統(tǒng)一了合同板式，而其內(nèi)涵還是由開(kāi)發(fā)商所掌握。而形成這種現(xiàn)象的源頭，則是商品房的相關(guān)信息基本上全由開(kāi)發(fā)商所壟斷，所有商品房相關(guān)的信息都是一個(gè)口徑。
蘭州大學(xué)高新才教授說(shuō)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于信息不對(duì)稱的市場(chǎng)，甚至可以說(shuō)是嚴(yán)重的、典型的、信息不對(duì)稱的市場(chǎng)。一般市場(chǎng)是透明的，企業(yè)所得利潤(rùn)基本是社會(huì)平均利潤(rùn)；而在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，從商品房成本、地基、建材以及房地產(chǎn)的利潤(rùn)，消費(fèi)者永遠(yuǎn)不會(huì)知道的，因?yàn)槟銢](méi)有投資開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)資料，因此你也沒(méi)有分析的基礎(chǔ)條件；因此你想知道的永遠(yuǎn)得不到，而你所知道的都是開(kāi)發(fā)商自定的、刻意的想讓你知道的。大量的充斥于各大媒體上的廣告以及各種宣傳內(nèi)容，告訴市民，地價(jià)在上漲，施工成本上漲，民工工資上漲，房?jī)r(jià)不上漲不行啊，開(kāi)發(fā)公司已沒(méi)有什么利潤(rùn)了，房地產(chǎn)已是微利行業(yè)了，公司成本總該收回吧，利潤(rùn)總該有一點(diǎn)吧，要不公司就要虧損了。大量的信息給消費(fèi)者灌輸一個(gè)概念，房?jī)r(jià)上漲只是隨行就市、天經(jīng)地義罷了，今天你不買明天價(jià)格還可能漲呢。誰(shuí)壟斷信息，誰(shuí)就會(huì)成為市場(chǎng)的強(qiáng)者。
說(shuō)商品房合同是一個(gè)“霸王條款”的陷阱，大家也許有點(diǎn)懷疑，合同是由國(guó)家監(jiān)制的，開(kāi)發(fā)商能做多少“手腳”？打開(kāi)任何一本正式的“商品房買賣合同”，下面標(biāo)有“中華人民共和國(guó)建設(shè)部國(guó)家工商行政管理局監(jiān)制”的字跡，給消費(fèi)者一種你在受國(guó)家法律保護(hù)。合同板式是死的，而合同內(nèi)容卻是活的，事實(shí)上合同的內(nèi)容是由開(kāi)發(fā)商所控制。真正購(gòu)房者都經(jīng)歷過(guò)，購(gòu)房合同不需要購(gòu)房者自己來(lái)填，從購(gòu)房者的名字到房屋爭(zhēng)議的解決辦法選擇，都是由開(kāi)發(fā)商提前替你填好了，面對(duì)購(gòu)房合同你唯一所能干的事就是簽名和簽章，或者再打個(gè)手印。比如在出現(xiàn)爭(zhēng)議的解決辦法上，如果開(kāi)發(fā)商與仲裁委員會(huì)關(guān)系好，則替你選擇了仲裁；如果和法院關(guān)系不錯(cuò)，則替你選擇了法院。在合同補(bǔ)充協(xié)議的附件上，開(kāi)發(fā)商提前為你填好了內(nèi)容。如果你對(duì)這些提前定好的內(nèi)容表示質(zhì)疑，開(kāi)發(fā)商就會(huì)告訴你：你可以不買，但你要買的話你唯一的選擇就是填上你的名字。如果仔細(xì)分析開(kāi)發(fā)商替你所填的合同內(nèi)容和附件內(nèi)容，你會(huì)發(fā)現(xiàn)合同只保護(hù)開(kāi)發(fā)商，在保護(hù)購(gòu)房者的內(nèi)容方面幾乎是一個(gè)空白。
因?yàn)閴艛嗔诵畔�，你只有挨宰。剛�?gòu)房時(shí)公攤只有22%，等簽了合同、開(kāi)始裝修時(shí)，開(kāi)發(fā)商告訴你，你還需要補(bǔ)差價(jià)，因?yàn)榻?jīng)過(guò)重新測(cè)量公攤面積長(zhǎng)到28%，100平方米的房子你還得再補(bǔ)3萬(wàn)元；因?yàn)槟阊b修建材撞了墻體，你交的裝修抵押金要全扣……而這些要求都在合同內(nèi)寫得一清二楚，白紙黑字。法律是會(huì)保護(hù)合同的，因此當(dāng)然會(huì)保護(hù)開(kāi)發(fā)商。因此無(wú)論你是在一線的北京、上海，還是二線的蘭州等市，如果你打算修改合同，你有可能一套商品房也買不上。
