一季度全國(guó)樓市呈現(xiàn)“價(jià)跌量升”行情
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，１－３月，全國(guó)商品房銷售面積１１３０９萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)８．２％，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)８．７％；商品房銷售額５０５９億元，同比增長(zhǎng)２３．１％。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)２４．７％。
價(jià)格方面，３月份全國(guó)７０個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降１．３％，環(huán)比上漲０．２％。值得一提的是，雖然價(jià)格同比仍在下跌，但出現(xiàn)０．２％的環(huán)比漲幅，說(shuō)明暫時(shí)止住了自去年８月以來(lái)連續(xù)７個(gè)月的下滑勢(shì)頭。
３月份全國(guó)７０個(gè)大中城市中，新建住宅銷售價(jià)格同比下降１．９％，比２月份降幅擴(kuò)大０．１個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲０．１％。二手住宅銷售價(jià)格同比下降０．４％，比２月份降幅縮�。埃硞�(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲０．３％。
易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)：“雖然價(jià)格同比‘微跌’，但一季度全國(guó)樓市可說(shuō)是‘價(jià)跌量升’的行情。”
市場(chǎng)表現(xiàn)印證了這一點(diǎn)。北京、上海、深圳等城市一季度房展現(xiàn)場(chǎng)人氣頗旺。業(yè)內(nèi)龍頭萬(wàn)科Ａ（０００００２．ＳＺ）發(fā)布的一季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司累計(jì)銷售面積１５２．５萬(wàn)平方米，銷售金額１２２．２億元，分別比２００８年同期增長(zhǎng)３３．２％和２１．０％。
剛性需求釋放，后市有待觀察
從各地成交住宅的房型和價(jià)格來(lái)看，自主型住宅需求成為一季度市場(chǎng)主流。比如，２月份上海樓市配套商品房成交占三成，單價(jià)在１萬(wàn)元以下的商品房占６６．７％，單價(jià)在７０００元以下的商品房占４４．７％。
中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，一季度樓市交易量的回升主要是去年下半年以來(lái)凍結(jié)了半年多的剛性住房需求集中釋放所致。這類觀點(diǎn)基本能得到業(yè)內(nèi)認(rèn)同。楊紅旭還認(rèn)為，導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈的一個(gè)重要因素是房地產(chǎn)商面對(duì)下行壓力，抓住剛性需求釋放的良機(jī)，進(jìn)行了“少量推盤，多次加價(jià)”等營(yíng)銷上的“技術(shù)操作”。
國(guó)家在去年下半年起實(shí)行適時(shí)積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率有所下降，存貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)五次下調(diào)，中央及地方政府出臺(tái)了一系列利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策。分析人士認(rèn)為，一季度國(guó)內(nèi)樓市的“小陽(yáng)春”，說(shuō)明政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
這個(gè)“小陽(yáng)春”能暖多久？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)數(shù)據(jù)值得關(guān)注：一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積４７４２萬(wàn)平方米，同比下降４０．１％；完成土地開發(fā)面積５２２３萬(wàn)平方米，同比下降１１．３％。楊紅旭據(jù)此認(rèn)為，由于市場(chǎng)及政策前景都不夠明朗，地方政府推地、開發(fā)商拿地意愿都不高，土地市場(chǎng)還比較冷淡，整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期并沒(méi)有根本改變。
市場(chǎng)觀望氛圍依然較濃厚。記者在剛剛結(jié)束的“２００９春季上海一、二手房交易展示會(huì)”上采訪發(fā)現(xiàn)，很多看房多日的市民覺(jué)察到了近期房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，內(nèi)心也不無(wú)“著急”，但許多人依然抱有“等等看”的心理。家住徐匯區(qū)的市民方軍要給兒子在楊浦區(qū)買一套學(xué)區(qū)房。他的預(yù)算是８０萬(wàn)至１３０萬(wàn)元之間，但在房展會(huì)上看下來(lái)，還是覺(jué)得“房?jī)r(jià)總體偏高”。他和妻子商量決定等到７月份再說(shuō)。
另外，一時(shí)“回暖”也無(wú)法使樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。戴德梁行最新報(bào)告顯示，上海、北京、廣州等全國(guó)９大城市目前積壓了２００６年到２００８年在建的庫(kù)存商品住宅約３８００萬(wàn)平方米，消化這些庫(kù)存平均需要９個(gè)月時(shí)間。
上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為，近期的樓市回暖是“階段性、恢復(fù)性和局部性的”，目前市場(chǎng)需求仍然比較“脆弱”。記者采訪發(fā)現(xiàn)，“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”“有待觀察”成為不少業(yè)內(nèi)人士研判當(dāng)下樓市的關(guān)鍵詞。對(duì)于所謂的“拐點(diǎn)”，也有“６月”“９月”等種種預(yù)測(cè)，不一而足。
斷言從此“回暖”尚早
值得關(guān)注的是，在一季度樓市呈現(xiàn)“回暖”跡象時(shí)，部分賣方已迫不及待地選擇漲價(jià)。比如，上海閔行區(qū)古美羅陽(yáng)板塊的萬(wàn)源城Ｄ街坊，２月２８日開盤價(jià)是１５６００元／平方米，３月２８日漲到１６３００元／平方米，４月６日再漲至１６８００元／平方米。在剛剛結(jié)束的北京春季房展上，雖然有些樓盤打折促銷，但從意向成交均價(jià)來(lái)看，仍然比去年秋季房展高出不少。
上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)近期公開告誡：“……小部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又開始提高樓盤的銷售價(jià)格。這盡管是個(gè)別現(xiàn)象，但如任其蔓延，形成氣候，則會(huì)破壞目前來(lái)之不易的市場(chǎng)氣氛，影響樓市健康發(fā)展，這方面的教訓(xùn)是相當(dāng)深刻的”。該協(xié)會(huì)呼吁“全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同珍惜來(lái)之不易的市場(chǎng)回暖局面”。
此外，樓市走勢(shì)還和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面有關(guān)。從目前公布的數(shù)據(jù)看，一季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好于預(yù)期，但不確定因素仍然存在。國(guó)泰君安在日前提交給上海市政協(xié)的一份報(bào)告中指出，“金融危機(jī)是否見底，宏觀經(jīng)濟(jì)何時(shí)回升，尚沒(méi)有明確的信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，基本與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣同步”。
