都說計劃趕不上變化，但是廣渠路15號的變化還是讓人驚訝不已。
一切都是地王惹的禍。2009年6月，一家自稱為“小公司”的中化方興投資管理有限公司，在北京廣渠路15號拍地現(xiàn)場殺出重圍，以40.6億元天價“一戰(zhàn)成名”。
沒想到的是，不到半年，2009年12月30日，中化方興申請調(diào)整該地塊規(guī)劃，目標(biāo)直指調(diào)整樓高。而這已經(jīng)不是廣渠路15號第一次修改規(guī)劃，早在去年拍地之前，廣渠路15號就經(jīng)歷過住宅和商業(yè)地產(chǎn)面積比例的突然修改。中化方興的競爭對手們開始質(zhì)疑：地王，難道是改出來的嗎？
地王潮，是2009年樓市的顯著特征之一，廣渠路15號，這一經(jīng)典09版地王拿地沒到半年就尋思著修改規(guī)劃，謀求更多商業(yè)利益，背后的邏輯讓人擔(dān)心，誰成就了地王？誰又將毀滅地王？
09版地王橫空出世
2009年6月的最后一天，參戰(zhàn)的加觀戰(zhàn)的，開發(fā)商們和帶著“長槍短炮”的記者們把北京國土局二樓土地拍賣大廳擠得水泄不通。剛剛復(fù)蘇的土地市場中，地王傳奇是否能延續(xù)，目光聚焦在了廣渠路路15號地塊上。
萬科、SOHO中國、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等巨頭悉數(shù)到場，而SOHO中國潘石屹更是攜夫人張欣一齊出現(xiàn)，顯示了其對該地塊的重視。拿牌在拍賣現(xiàn)場坐定之后，潘石屹看到后面是生面孔，好奇地問這位競爭對手是哪家公司，對方回答：“小公司。”
接下來，競價在10號SOHO中國、15號遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和18號保利之間展開。在報出36.7億元后，遠(yuǎn)洋退出，最后的競價在SOHO和保利之間展開，但當(dāng)大家認(rèn)定是雙雄逐鹿的時候，坐在潘石屹后面的那家“小公司”——3號中化方興的代表突然殺出，報價36.9億元。
此后，無論是SOHO中國還是保利出價，都有人毫不猶豫地舉牌跟進(jìn)，當(dāng)中化方興報出40億元時，現(xiàn)場一陣騷動，潘石屹也轉(zhuǎn)身為其鼓掌。
潘石屹和張欣的臉上露出了無奈的笑容，40億高價后他們不再跟進(jìn)。“小公司”成了新地王。實(shí)際上，這家“小公司”系央企中化集團(tuán)下屬公司，競價97輪，以40.6億元、1.6萬/平方米的報價，成為了2009年眾多央企地王中的典型代表。
在中化方興之后，是上海綠地30.25億奪北京大興地王，大龍地產(chǎn)50.5億拿下順義地王，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以48.3億拿下亦莊地王，保利地產(chǎn)以30.4億元拿下朝陽高井地塊。
不止北京，全國地王紀(jì)錄也一次次被刷新。2009年9月，央企中海地產(chǎn)以70.06億元奪下了上海長風(fēng)地塊，成為新的“中國地王”，但不到一個月，該紀(jì)錄就被上海綠地超過，綠地以72.45億元拿下上海徐匯地塊。
這又是一個面粉貴過面包的時代，而新的地王仍在被制造出來。
兩次蹊蹺的規(guī)劃調(diào)整
然而，廣渠路15號地王的位置才坐上6個月，中化方興就要求對規(guī)劃作出調(diào)整。
2009年12月30日，在北京規(guī)劃委的網(wǎng)站上出現(xiàn)了一則調(diào)整規(guī)劃的公示，中化方興申請調(diào)整廣渠路15號的控制規(guī)劃，將其中一個地塊建筑控制高度由60米調(diào)整為80米，另一塊由80米調(diào)整為100米，并將第三個地塊的位置與擬建公園的位置進(jìn)行調(diào)整。
拿地后再改規(guī)劃，立即引起了當(dāng)時競買廣渠路15號地的開發(fā)商們的不滿。
一位當(dāng)時參與競拍的開發(fā)商向《華夏時報》記者表示：“公開出讓的地塊，原則上是不能修改規(guī)劃的，對其他競拍企業(yè)不公平。如果當(dāng)時的規(guī)劃就是這樣，相信很多企業(yè)也會拼到最后。”能將控高調(diào)高，該開發(fā)商認(rèn)為“中化方興還是有點(diǎn)能力的”。
事實(shí)上，從掛牌到出讓，再到現(xiàn)在調(diào)整規(guī)劃，自始至終都顯示出了廣渠路15號與中化方興不一般的關(guān)系。
被稱為“北京CBD黃金地塊”的廣渠路15號在2009年5月27日正式掛牌上市，臨近拍賣，就在各大開發(fā)商競相備戰(zhàn)之際，該地塊突生變故。6月9日，北京土地整理儲備中心發(fā)布了該宗地塊的“使用權(quán)出讓調(diào)整公告”，將該地塊A4-8、A4-10地塊居住和公建比例由7∶3變更為5∶5。這使得廣渠路15號地的綜合、商業(yè)用途建筑面積比之前增加約3萬平方米，而住宅面積則縮小了。
標(biāo)書已經(jīng)出售，規(guī)劃已經(jīng)寫入標(biāo)書中，這一次規(guī)劃的調(diào)整讓一些開發(fā)商措手不及，質(zhì)疑政府的違約行為。
地塊條件臨陣突變，商業(yè)面積大幅增加，便有開發(fā)商向記者表示，這是為具有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商開路而“故意為之”。而當(dāng)時以運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)而著稱的SOHO中國呼聲最高，不少旁觀的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為潘石屹將奪得該地塊。
但拍賣的結(jié)果幾乎讓所有人大跌眼鏡，中化方興最后勝出，其身份開始浮出水面。
中化方興隸屬于方興地產(chǎn)，而方興地產(chǎn)系大型央企中化集團(tuán)下屬上市公司。公開資料顯示，方興地產(chǎn)成立于2004年，由中化集團(tuán)控股62.87%，于2007年8月在香港聯(lián)交所上市，是中化集團(tuán)以房地產(chǎn)為主業(yè)的旗艦企業(yè)。其業(yè)務(wù)主要為地產(chǎn)酒店領(lǐng)域，是中國高端商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先企業(yè)。其深厚的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營背景，也讓人質(zhì)疑調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模與其拿地的蹊蹺關(guān)系。
為利潤而修改規(guī)劃？
如果說第一次修改規(guī)劃，對所有競拍企業(yè)還算是公平的，但前腳拿地，后腳改規(guī)劃，這樣的地王還是名副其實(shí)的地王嗎？
一位負(fù)責(zé)產(chǎn)品研究的業(yè)內(nèi)人士向記者道出了調(diào)整規(guī)劃背后的奧妙之處：
調(diào)整高度，更可能是為了在地塊之間挪面積。公園內(nèi)地塊的住宅和公建挪到另外兩個地塊，公園內(nèi)地塊就能做別墅類的低密度的高檔住宅。而挪出來的面積也不浪費(fèi)，有了高度，可以將挪出來的面積往上蓋。因此，這樣的改動不光能享受到高檔住宅帶來的高收益，也能不浪費(fèi)面積，調(diào)整的20米以3米的層高來算，每棟樓的層數(shù)增加7層左右。
業(yè)界人士都知道調(diào)整樓高的好處，調(diào)整樓高，能蓋更高的寫字樓，有可能成為地標(biāo)性建筑，提高了樓的知名度，有利于租售；住宅高了之后，樓進(jìn)深能做得更薄，通透性較好，產(chǎn)品品質(zhì)也更好，價格也能賣得上去。而兩個地塊之間相互挪面積，增加了公園綠地沿街的面積，而減少了住宅沿街的可能，住宅噪音會更少，產(chǎn)品價格會更高。況且公園里非常適合建別墅等低密度高端住宅，而建在公園里的別墅，價格自然比一般的高檔住宅高。
現(xiàn)在再回顧中化方興副總蓋劍高拍地成功之后向媒體表示“價格不算高，在預(yù)料之內(nèi)”，就頗讓人玩味了。
一位參與了廣渠路15號競拍的開發(fā)商對于中化方興修改規(guī)劃的理解是：“出讓前規(guī)劃委、國土局等部門對地塊將打造成什么樣并不關(guān)心，現(xiàn)在土地到了開發(fā)商手中，開發(fā)商想的都是怎么掙更多的錢。”
但中國土地勘測規(guī)劃研究院副總工程師鄒曉云表示：“調(diào)整規(guī)劃的行為屬于違約行為。”因?yàn)楫?dāng)規(guī)劃制定好以后，政府開始公開拍賣土地，相當(dāng)于政府和所有開發(fā)商就土地的規(guī)劃內(nèi)容約定好了，而規(guī)劃的內(nèi)容，就與價格、成本等掛上了鉤。當(dāng)拍賣成功后，政府與開發(fā)商簽的土地出讓合同是具有法律效力的。無論政府還是開發(fā)商，都不能修改土地出讓協(xié)議。而政府作為土地出讓的甲方，如果批準(zhǔn)修改的申請，就是違約了。
而對于中化方興的調(diào)整規(guī)劃的申請，北京規(guī)劃委辦公室負(fù)責(zé)人杜哲向《華夏時報》表示，中化方興對規(guī)劃調(diào)整提出了申請，規(guī)劃委按照相關(guān)規(guī)定公示30天，收集完意見將對這些意見進(jìn)行評審，最終決定是否通過中化方興的申請，因此公示并不代表就批準(zhǔn)了。
而拍賣前廣渠路15號地突然增加的商業(yè)地產(chǎn)面積，拍賣時中化方興毫不猶豫地出價，拿地后又想方設(shè)法地調(diào)整規(guī)劃，對于這一切特殊情況的出現(xiàn)，國土部一位專家懷疑：“可能是之前就策劃好了的”。改規(guī)劃明顯是為了提高商業(yè)利益，這樣的行為非常惡劣，更不能批準(zhǔn)，以免為其他開發(fā)商樹立壞榜樣。
名不副實(shí)的地王
實(shí)際上，北京為已出讓土地修改規(guī)劃已不是第一次了。開發(fā)商為了使項目利潤最大化或易于開發(fā)，修改土地原有規(guī)劃成為一種普遍的行為。
在2006年由盈大地產(chǎn)拍得的工體北路4號地，就在2009年5月中旬由北京市國土資源局公告修改規(guī)劃后，增加了地下建筑面積1.14萬平方米。
而2009年6月本報曾報道過，當(dāng)時北京規(guī)劃委公示了華潤置地門頭溝項目與金融街大興項目的容積率調(diào)整。這兩個項目均為當(dāng)時的地王項目，而通過調(diào)整容積率和高度的方式，能攤薄成本。
修改容積率、增加可用地面積，是最直接的降低成本增加利潤的方式。但廣渠路15號地由于其稀缺性，并在CBD東擴(kuò)后被納入CBD范圍，開發(fā)商之間已經(jīng)爭得頭破血流了，如果再修改容積率，就太過分了。因此選擇修改控高，顯得很自然。然而調(diào)規(guī)劃這種涉嫌違規(guī)的事并不是每個開發(fā)商都能做到的。“公開出讓的地塊一般不可以調(diào)規(guī)劃，當(dāng)然要做工作也能調(diào)，這就體現(xiàn)公司的能力了。”上述參與競拍的大型開發(fā)商表示。
改規(guī)劃的事層出不窮，鄒曉云個人估計，全國的地王有一半是靠修改規(guī)劃來消化的。他表示，正是因?yàn)檎倪`規(guī)縱容，才讓開發(fā)商拿地時不斷出高價，而從地王不得不通過改規(guī)劃來消化高成本可以看出，拿地王是不理智的，也不是真正意義上的地王。
地王可不是好當(dāng)?shù)�。面粉貴過面包，能夠及時開發(fā)的地王還很少。2008年金融危機(jī)爆發(fā)，資金鏈斷裂，不少地王退地自保。即便2009年樓市轉(zhuǎn)好，能夠開工的地王也寥寥無幾。
一位開發(fā)商對記者表示，拿了地再拖欠土地款在二、三線城市非常普遍。如果開發(fā)時機(jī)不好，土地款欠著也就欠著，地方政府也不會催。等時機(jī)成熟以后，再交上剩余價款辦理相關(guān)證件進(jìn)行開發(fā)。
地方政府不光在買地交款上偏袒開發(fā)商，在修改規(guī)劃上也為開發(fā)商放水。而如果沒了地方政府的縱容，地王的命運(yùn)又將如何呢？
潛規(guī)則引爆地王秘密 廣渠路15號申請拔高受質(zhì)疑
來源：
時間：2010-01-10 02:01:05
作者： 責(zé)任編輯：葉飛
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