飽受質(zhì)疑的重慶公租房到底效果如何？政府是否能“玩轉(zhuǎn)”？能否使公租房真正成為可持續(xù)的保障而非一場民心之秀？
“哥們兒咱有房子了！”
2010年，重慶投建的公租房占全國的比例高達(dá)40%。
入夜，南方周末記者在民心佳園看到，25棟已建成入住的塔樓幾無黑窗。
在宣稱要建中國最大規(guī)模公租房的城市，大連姑娘陳玉梅成為了首批幸運兒。
2011年10月初的一個下午，重慶首個公租房小區(qū)“民心佳園”，在一間僅30平米的公租房內(nèi)，陳玉梅回憶起幾個月前重慶第一次公布公租房搖號結(jié)果的那天，狂喜仍溢于言表。
那是3月3日，政府要從第一期公租房2.6萬申請人中公布1.5萬的幸運兒。陳玉梅從早上8點就開始上網(wǎng)查，一直登錄不上去，熱線電話也總是忙，“查詢的人太多了！”
直到下午3點，她終于看到了自己的名字，“跳起來，在辦公室大呼小叫地?fù)肀课煌?rdquo;。陳隨后挨個兒給重慶男友，以及遠(yuǎn)在大連、寧波、深圳、美國的親朋好友打電話報喜。
重慶民心佳園 （馮禹丁/圖）
陳玉梅申請到的這間“單間配套”公租房，是重慶公租房戶型中最小的也是最受歡迎的一種，由臥室、廚房、洗手間和一個小門廳構(gòu)成，交房時已有地板磚、水電氣電視電話接口以及“格林格”牌灶臺抽油煙機等，“搬不動的都配備了，自己只需添置搬得動的。”
由54棟25-33層樓群組成的民心佳園高高矗立在重慶機場高速路旁，看上去，它同周圍幾個高檔樓盤——龍湖南湖郡、保利高爾夫、復(fù)地上城、融科蔚城等相比，絲毫不差氣勢，但月租金每平米只需11元。
陳玉梅只需花月租330元，就能與旁邊均價上萬元樓盤的居民平等地享受便捷的交通、購物、教育醫(yī)療環(huán)境。出小區(qū)往北500米是折價名品購物中心奧特萊斯；往西是天宮殿小學(xué)、北大附中、奧林匹克花園；馬路對面是9月29日開通運行的輕軌3號線之“童家院子”站，從市中心交通樞紐渝中區(qū)牛角沱站至該站，僅需19分鐘。
與這間“單間配套”有關(guān)的每一個重要的日子陳玉梅都記得很清楚。2011年2月中旬路過三峽廣場公租房申請宣傳臺時的“一試手氣”，3月2日搖號，4月5日結(jié)果公布，4月15日小區(qū)3條公交線開通，4月22日交鑰匙。
民心佳園只是重慶市公租房建設(shè)規(guī)劃中的一個。2009年，重慶提出要建中國最大規(guī)模的公租房；2010年，投建的公租房面積達(dá)1300萬平方米（同期北京是50萬平方米），建設(shè)規(guī)模占全國的比例高達(dá)40%。
入夜，記者在民心佳園看到，25棟已建成入住的塔樓幾無黑窗，剩下的29棟正在進行最后的收尾。小區(qū)廣場舞者翩翩、夜市盎然。“這不算熱鬧。”陳玉梅說，周末小區(qū)會有更熱鬧的招聘會、籃球賽或免費健康檢查等社區(qū)活動，有時候晚上會放露天電影，她和男友前不久還看了一場《建黨偉業(yè)》。
最熱鬧的時候，是貴客來訪。6月的一天，陳玉梅看見小區(qū)里來了一位市委領(lǐng)導(dǎo)陪同的外國老頭，“看著面善，回家一看電視才知道是基辛格（美國前國務(wù)卿）。”
現(xiàn)在，民心佳園里的居民對于政要們的來訪已經(jīng)習(xí)以為常了，重慶公租房管理局局長郭唐勇告訴記者，“幾乎每周都有接待工作，中國所有的省都來重慶考察公租房了。”
重慶公租房經(jīng)驗的特點
① 書記高度重視，大規(guī)模公租房建設(shè)是重慶大發(fā)展規(guī)劃中的關(guān)鍵一環(huán)；
② 重慶市政府手中握有的土地儲備遠(yuǎn)超其他城市；
③ 降低申請門檻，沒有戶籍限制；
④ 公租房即使若干年后出售，也只能賣給政府。相當(dāng)于政府以前儲備土地，現(xiàn)在儲備房地產(chǎn)，同樣是可升值的資產(chǎn)。
供不應(yīng)求
重慶公租房供不應(yīng)求的秘密就在于，申請者看重的不是低租金，而是5年以后能以比成本價稍高一點的價格購買公租房。
2011年，在高房價成為眾矢之的、政府已經(jīng)實施了史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控措施的時候，中央政府以強硬的姿態(tài)和各地方首長簽訂了公租房建設(shè)的軍令狀，“省級人民政府負(fù)總責(zé)，市縣人民政府負(fù)直接責(zé)任。”
然而，早在兩年前，重慶市政府就提出了公租房建設(shè)的宏大目標(biāo)：2020年以前新建4000萬平米公租房。
這個目標(biāo)的確立是根據(jù)重慶的城市化率算出的。據(jù)原重慶國土房管局副局長邱道持介紹，按重慶每年1.7%的城市化提高率，到2020年重慶城市總?cè)丝趯⑦_(dá)到2150萬人，相當(dāng)于600多萬戶。參照國際上人均GDP3000美元的水平算，整個保障房系統(tǒng)需要保障的人口約30%。除去已通過廉租房、經(jīng)濟適用房、舊城改造等予以解決的部分，估計還有10%，也就是60多萬戶政府要予以住房保障。按照每戶平均60平米匡算，4000萬平米可保障65萬戶。
這一前所未有的住房保障計劃只是重慶一整套野心勃勃的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗中的關(guān)鍵一環(huán)，與此匹配的還有最大規(guī)模的農(nóng)民進城計劃：10年內(nèi)讓1000萬農(nóng)民轉(zhuǎn)戶進城，10年內(nèi)讓重慶成為西部經(jīng)濟增長極等。
自2009年重慶提出大規(guī)模建設(shè)公租房以來，受到諸多質(zhì)疑：政府行為下的公租房選址、規(guī)模是否科學(xué)，建設(shè)資金如何籌集，成本能否收回，分配能否公正準(zhǔn)確等。
特別是2011年公租房開始大規(guī)模上市，僅第一期就多達(dá)7萬多套，很多經(jīng)濟學(xué)家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心“供過于求”。有權(quán)威媒體報道也稱，重慶公租房的申請“遇冷”，因為公租房位置一般較遠(yuǎn)，收入不高的人寧愿就近租房，也不愿承受入住公租房后多出來的交通費用和通勤時間。
但據(jù)記者了解，已經(jīng)完成搖號配租的民心佳園和康莊美地房源供不應(yīng)求。
這是因為，重慶公租房申請的門檻遠(yuǎn)比其他城市更低，其門檻可簡單概括為“有工作，沒房子”，沒有戶籍限制。但這并不是最重要的。重慶公租房供不應(yīng)求最大的秘密在于，申請者看重的不是低租金，而是5年以后能以比成本價稍高一點的價格購買公租房。
同時，為了防止富人造假投機，重慶配套的政策是，買后的公租房如果要出售，只能以一個非市場化的價格出售給政府。
“我可以負(fù)責(zé)任地告訴你，所有已建成公租房的配租率都是100%。”重慶市公租房管理局局長郭唐勇說。截至目前，公租房申請人的中簽比例為65%-70%。“需求擺在那里，很多住戶都是為了給子孫后代留一份永久的家產(chǎn)。”
地和錢如何解決？
“只要書記重視，什么事辦不成？”
事后來看，重慶在公租房建設(shè)上得以大舉破冰，在其他地區(qū)也許難以復(fù)制。
“公租房如何推進，我想第一條就是政策導(dǎo)向。”邱道持說，“只要書記重視，什么事辦不成？”
最直接的體現(xiàn)就是地和錢。很多時候，地就是錢。地和錢也是各地公租房建設(shè)中最大的攔路虎。
邱道持介紹，重慶40個區(qū)縣每年申請用地在250平方公里左右，而中央每年就給100平方公里新增建設(shè)用地，“本來土地就不夠用，用來建公租房收不了出讓金、稅收和產(chǎn)值，還要倒貼錢。”他說，“這就看政府用什么理念來配置土地資源，我們優(yōu)先保障公租房。”
和中國其他很多城市不一樣的是，重慶市政府手中握有大量的土地儲備。從2002年開始重慶大規(guī)模實施土地儲備，到2010年政府手中儲有30萬畝土地，2010年重慶市財政收入1990多億元，其中土地出讓金達(dá)到970億元，使重慶有財力拿出5%的土地出讓金投入公租房，也使重慶能為公租房建設(shè)劃撥出3萬畝土地。“土地直接劃撥馬上就可以動工，其他地方征地就得一年半載。”郭唐勇說。
免除了土地出讓金和稅費的3萬畝土地，為重慶公租房建設(shè)節(jié)省了約一半的成本。但4000萬平米公租房的建設(shè)成本預(yù)算仍高達(dá)1000億元，經(jīng)濟并不發(fā)達(dá)、財政負(fù)擔(dān)沉重的重慶仍須通過機制創(chuàng)新來突破資金瓶頸。
又是土地，成為決定性的一枚“活子”。重慶公租房的建設(shè)資金來源是中央和地方財政出資30%，剩下約70%的建設(shè)資金由重慶幾大土地儲備集團以土地作抵押，向金融機構(gòu)貸款。“這么廉價的土地拿出來，又有30%的財政沉淀性資金投入，哪個銀行不愿意貸款呢？”郭唐勇說，現(xiàn)在社保基金、銀行、保險公司等追求穩(wěn)定成長的資金都希望參與重慶公租房建設(shè)，其中社�；鹨淹度�45億元。
而由于重慶的公租房建設(shè)規(guī)模巨大，中央財政給予了100億元的保障房補貼。資金用途管理甚嚴(yán)的住房公積金2010年也劃撥出30億元貸款給公租房，2011年擬劃撥40億元。
此外，重慶公租房建設(shè)如此之快，也在于其“公”家身份。公租房承建單位是地產(chǎn)集團、城投集團等國有企業(yè)，在公租房項目上“不得盈利”，而且必須在資金、人力、物力上統(tǒng)籌，無條件支持公租房建設(shè)，“好幾百個塔吊同時施工，出現(xiàn)什么問題馬上開現(xiàn)場會議，走‘綠色通道’加以解決。”郭唐勇說。
政府能否收回建設(shè)投入？
“以前政府是儲備土地，現(xiàn)在相當(dāng)于政府儲備了房地產(chǎn)，儲備期間讓租戶享有使用權(quán)。”
之前對于重慶公租房最大的懷疑，集中于這么大規(guī)模的政府主導(dǎo)的項目建設(shè)完成后，制度設(shè)計上如何有效分配公租房，巨量的貸款和建設(shè)成本能否成功收回，重慶是否“玩得轉(zhuǎn)”公租房？
事實上，之前重慶也心里沒底。“重慶公租房是一次大規(guī)模的實踐探索，絕大多數(shù)情況沒有成例可言。”郭唐勇對南方周末記者感嘆。
他深感公租房的制度設(shè)計是一件“智力活”，比如對于申請條件，剛開始為保障對象設(shè)置了“月收入2000元以下”的標(biāo)準(zhǔn)，但隨后發(fā)現(xiàn)此門檻太高，許多大中院校畢業(yè)生的收入都在2000元以上，卻也買不起房子。同時要真正核準(zhǔn)每個人的收入水平，是一件非常難且行政成本非常高的事情。
隨后重慶將申請條件進一步明確為三類：原住民中的住房困難群體，住房困難是指長期居住在人均13平米以下的房子里，或根本沒有自己房子的困難戶；剛參加工作不久的無房大中院校畢業(yè)生；進城農(nóng)民工。
“有工作，沒房子”這一甄選標(biāo)準(zhǔn)在技術(shù)上變得簡便易行，公租房管理信息系統(tǒng)與房管局房屋登記信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，只要輸入身份證號，即可知申請人及其直系親屬是否在重慶市購過房；對于申請人是否在當(dāng)?shù)爻Ｗ∏矣泄潭üぷ�，該系統(tǒng)通過與公安、社保、工商系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，也一查便知。
據(jù)郭唐勇介紹，截至目前重慶公租房管理局已拒絕七百多戶有住房者隱瞞已有住房的申請，“他們以為我們查不出來，一調(diào)數(shù)據(jù)一秒鐘就查出來了。”事實上，從重慶公租房三次搖號配租產(chǎn)生的承租戶結(jié)構(gòu)來看，92%的住戶月收入在2000元以下，98%在3000元以下。
對于建設(shè)投入能否收回的質(zhì)疑，重慶市政府上下的一致表態(tài)是“絲毫不擔(dān)心”。“我們還錢的制度性安排是沒有漏洞的。”邱道持說，以一戶承租戶60平米計，其建設(shè)成本投入是15萬元（2500元/平米），而目前其年租金水平是7000元，這筆錢除了支付管理運行成本外，還銀行利息足夠。
而對于貸款本金的償還，郭唐勇介紹，80%的成本將由占公租房土地面積10%的商業(yè)資產(chǎn)（即門面、商場等）的出售和運營加以解決。南方周末記者看到，現(xiàn)在由于公租房小區(qū)“人氣很旺”，其商業(yè)資產(chǎn)“搶手得很”。民心佳園一家“老鴨湯”火鍋店老板說，她一個月需交的租金為3萬元。不過，有關(guān)這些商業(yè)資產(chǎn)的具體數(shù)據(jù)，目前外界并不知曉。
而剩下20%的成本，通過5年后適度出售公租房加以解決。據(jù)重慶市副市長凌月明在2011中國房地產(chǎn)高峰論壇上介紹，“1/3的承租戶老百姓買走公租房，本錢就回來了。”
從大多數(shù)承租戶的申請動因看，這一目標(biāo)不難實現(xiàn)。邱道持分析，公租房5年后的出售價格雖以綜合造價為基準(zhǔn)，但肯定要考慮通脹因素和時間價值，“以前政府儲備土地，現(xiàn)在相當(dāng)于政府儲備了房地產(chǎn)。”
另一個懸念是，假如5年之后原承租戶均購買房屋，從而造成政府手里的房源不足以供應(yīng)新增申請，政府是否又得被迫新建公租房。郭唐勇表示，這種可能微乎其微，當(dāng)現(xiàn)有大學(xué)畢業(yè)生或外來打工者收入提高之后，會搬出局促的公租房，另購改善性住房，從而騰出部分公租房。但政府的預(yù)測是否準(zhǔn)確，會不會現(xiàn)出偷偷搬出公租房卻想辦法保留買房資格的情況，尚有待時日考驗。
