黃雄是廣東省佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)聯(lián)滘村村民。聯(lián)滘村一帶是國內著名的廢舊物加工集聚地。3年前,黃雄和許多村民一樣,幫人做廢舊物加工,間或做點零散生意,再加上村里的分紅,每月少則能賺到1000多元,多則近萬元,“日子還過得去”。
但環(huán)境問題讓村民憂心不已。“把塑料垃圾燒熔重塑,味道臭得很,環(huán)境又亂又差。后來,政府開始整治、淘汰廢舊回收行業(yè)。現(xiàn)在,難聞的氣味基本消失了,街面也變得整潔了。尤其是孩子出生后,我更感謝這次整治。”黃雄說。
2007年大瀝鎮(zhèn)開始的這場環(huán)境整治、產業(yè)升級,改變的不僅僅是黃雄們的生活。
“英國垃圾終點站”需翻越四道欄
9月16日,廣東有色金屬交易中心在大瀝鎮(zhèn)廣佛國際商貿城中心區(qū)正式奠基。這一世界級交易平臺項目占地約300畝,目前有6大項目入駐,總投資約28億元。這被譽為大瀝有色金屬產業(yè)轉型升級的前哨,以加快大瀝鎮(zhèn)乃至南海區(qū)經濟社會轉型速度、提升城市水平。
而在2007年,這塊以聯(lián)滘為主、涉及5個村的土地上,還密集分布著2000多家廢舊塑料加工小作坊和廠企,廠房破舊、污水橫流、廢氣熏天,垃圾成山,因為源源不斷地接受從英國運來電子廢舊物(廢舊塑料),英國天空電視臺曾評其為“英國垃圾終點站”。
在廣(州)佛(山)同城化的背景下,“聯(lián)滘未來必須融入城市,迫在眉睫的問題就是關停廢舊塑料企業(yè)實現(xiàn)產業(yè)升級,實現(xiàn)產業(yè)升級的基礎就是土地的規(guī)模經營。”大瀝鎮(zhèn)鎮(zhèn)長吳紹秋說。
2007年1月,一場聲勢浩大的環(huán)保戰(zhàn)役打響。佛山市南海區(qū)、大瀝鎮(zhèn)兩級政府以取締廢舊塑料行業(yè)企業(yè)群為突破口,打響了行業(yè)鐵腕治污的第一仗,徹底取締了2000余家廢舊塑料加工小作坊,騰出了1837畝土地。
怎么實現(xiàn)順利拆遷呢？在大瀝鎮(zhèn)政府看來,關鍵是加大協(xié)調各方正當?shù)睦嬖V求,讓土地權屬者認同土地規(guī)�；洜I整合方案。
“比如聯(lián)滘村,在廢舊產業(yè)被取消之前,土地租金收入中,村里每個成年人每年的分紅大約為4000元,未成年人減一半,而退休的老年人大概能拿到7000元左右。同時,廢舊塑料產業(yè)也給村里人提供了各種賺錢的機會:自己開店鋪,有的還能從中賺得不少收入;村民在工廠做工,每月收入基本也能保證在2000元～3000元左右……因此,在取消廢舊塑料業(yè)后,這種收入期望,要獲得了大家對拆遷的支持。”大瀝鎮(zhèn)拆遷工作相關負責人說。
大瀝鎮(zhèn)政府提出了6種可能方案,以便在合作開發(fā)談判中,科學合理地平衡雙方訴求,促成拆遷協(xié)議。
2008年7月,該區(qū)域西片區(qū)約1000畝的土地已完成90%的拆遷均。
根據(jù)規(guī)劃,廣佛商貿城中心區(qū)不僅是大瀝鎮(zhèn)的新中心,也是南海區(qū)新中心城區(qū)的“北核”。大瀝鎮(zhèn)黨委書記陳有相曾表示:“如果說廣佛商貿城中心區(qū)建設是一場跨欄跑的話,那么商貿城中心區(qū)完成開發(fā)需要跨越‘四道欄’:第一欄是拆遷;第二欄是確定土地經營模式;第三道欄即征地和返租土地重劃;第四道欄則是招商引資和持續(xù)時間長達40年的項目管理”。
從自負盈虧到政府高標準開發(fā)
隨著拆遷的順利推進,2008年7月,確定土地開發(fā)模式便進入了大瀝鎮(zhèn)政府和相關村委會的工作日程。
起初談判的自負盈虧型和政府引導型兩種經營模式,都需要土地權屬單位自行成立公司,對于村民來說需要獨立承擔一定的風險,因此村民代表大會經過多次商討仍然難以通過。
聯(lián)滘村大多數(shù)村民強烈反對政府采用征地的模式來解決用地問題,他們希望通過租金來獲得長期穩(wěn)定的經濟收入,而在城市建設完成之前,他們更關注在這段空白期內自己的收入如何得到保障。對此,他們提出以土地差價入干股,由政府以略低于當前市場的價格將土地租下,村集體以實際租金和租價的差額作為干股入股建設項目,從而定期分得紅利。
2008年8月,負責該片區(qū)發(fā)展規(guī)劃的專家評審組調研后提出,由聯(lián)滘等五個村委會按土地比例入股,自行組成股份公司。但金融危機突然而至,目睹經營風險的村民驟然改變了自行組建股份公司的想法,“政府征用和租賃土地,統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)”的經營模式便進入了洽談雙方的視野。
這種經營模式主要是由政府和10多個土地權屬單位簽訂協(xié)議,約1800畝的土地全部由政府統(tǒng)一進行土地開發(fā)經營管理。其中政府征用200畝土地用于建設廣東有色金屬交易中心,余下土地則由政府租賃。
對于村民來說,這種模式最大的好處是風險由政府承擔,幾乎在“零風險”的情況下確保了長期的收益。從另一方面來說,由政府統(tǒng)一高標準、高起點開發(fā),也保證了商貿城中心區(qū)的建設標準和項目水平,避免以往低附加值、高污染的低端產業(yè)出現(xiàn)重復建設。簽訂協(xié)議后,這片土地的平均收益較此前提高了30%以上。
2008年12月,這塊土地的開發(fā)模式正式確定:由大瀝鎮(zhèn)政府組建項目開發(fā)公司租賃及征用村委會部分土地,統(tǒng)一開發(fā)中心區(qū)內土地,自行承擔開發(fā)利益和風險,村委會不參與土地開發(fā)經營;從2009年1月1日起至2010年6月30日止,大瀝鎮(zhèn)政府將對廣佛商貿城中心區(qū)內已簽訂租賃合同的村支付5000多萬元的租金,且租金支出在未來40年內將以每三年10%的速度遞增。
據(jù)了解,聯(lián)滘村每年的股份分紅已從土地返租前的4000多元增加到現(xiàn)在的6000多元,漲幅近50%。
打造有色金屬“全產業(yè)鏈”
接踵而來的,是這片土地的整合和理順。相關負責人表示,這片土地不只是權屬單位多,而且以集體土地為主要構成,夾雜著私人購置的土地、長期租用的土地、插花地等多種情況;有的已辦理土地證,有的有批文并已繳款但未辦證,有的有批文但未繳款,還有的完全沒有手續(xù),要理順工作量極大。
“佛山市、南海區(qū)專門成立了由規(guī)劃、國土、經貿等職能部門組成的掛鉤組,針對這里的土地整合問題進行了調研和對策研究,更幸運的是,市、區(qū)‘三舊’改造政策的及時出臺,大大提高了土地整合理順的速度。”該負責人表示。
具體到廣佛國際商貿城中心區(qū),大瀝鎮(zhèn)政府通過制定新政策,在多次調整讓利的基礎上,繼續(xù)減少政府的收益,與土地相關權屬單位深入商談,確定租賃方式,統(tǒng)一注資開發(fā)公司,從而加快土地整合,并推進進入區(qū)土地儲備中心公開流轉。“所有的土地問題都是通過談判解決,沒有一個是用行政手段強制進行。”吳紹秋說。
正在建設的廣東有色金屬交易中心,從一開始就被賦予了高起點的戰(zhàn)略定位——以行業(yè)企業(yè)總部建設為基點,打造集會展、電子商務、期貨交易等多功能于一體的全方位、多體系綜合性有色金屬交易平臺;并攜手大瀝西部的有色金屬產業(yè)園,形成除原材料供應外的有色金屬“全產業(yè)鏈”,實現(xiàn)傳統(tǒng)支柱產業(yè)朝現(xiàn)代化轉型。
